捷克的合作社和廉租房

01/09/2009

卡特琳娜搬家

--捷克的合作社和廉租房

办公室同事卡特琳娜,今年刚满三十岁,正准备做单身妈妈,说起来,是她怀上小宝宝以后,下决心和男朋友分手的,"为什么呢?"我瞪着她问。我知道他们这些年分分合合,本来以为这回终于该稳定下来了。她男朋友是搞艺术的,卡特琳娜无法抗拒术家的魅力,可是又期待自己的丈夫是个居家型男人,真的要作妈妈,她终于更加认清了自己,就做了了断。

房主偏偏在这个时候需要把出租给她的公寓收回去,结果离预产期还有三个月,她开始遍地找房子。望着我担忧的眼神,卡特琳娜笑笑,放心吧,我乐观着呢,不会住到大街上去的。

住房合作社

隐约知道捷克人加入住房合作社分房,就随口问她,为什么不去加入合作社,听说加入之后要等很长时间才能分到房,眼前的问题是解决不了,但是,总归......。她睁大眼睛,看着我这个外国人,现在还有合作社吗?

我抄起电话,拨到朋友皮特那里。

我知道很多欧洲国家都有合作社,捷克实行合作社制度属于早的,起源于1845年,到现在有160多年的历史。合作社的口号是"一个人做不到的,大家联合起来就能够做到!"到二十世纪初,已经发展到涉及消费、生产、农业、加工、购买、销售、储蓄、信用、银行、文化和住房等各个领域。二战之前,捷克斯洛伐克共拥有13526个合作社,以消费和农业为主,住房合作社属于集资建房的性质。

皮特告诉我他父母就是加入合作社买公寓的,入社的时候缴纳了一笔钱,可以解释为"取得会员和住房资格"的费用,然后等了很多年分到房子,分房的标准一两句说不清楚,年龄、学历、工龄、职位很多综合条件,分到的房子是合作社产权,不是私人产权。皮特说,有趣的是,那时候,把小房子调成大房子,不需要付差价,从大房子换成小房子,也得不到什么补偿。当然换房子不是自己说了算,否则,谁愿意以大换小啊。

1989年社会转型以后,住户可以向合作社购买产权,从而变成私人所有。一般情况下,合作社的房子,在房地产局是整栋楼集体登记的,为了把产权转移给住户个人,就需要先把整栋楼的集体产权分割成一户一户的才行,销售还需要经得社员们同意。一个朋友记得早年间,家里从合作社把房子产权卖下来,签了20年的转让合约,每个月支付月供,总体下来,也就是二十多万克朗(按照当前汇率,约6-8万人民币),他们享受的是从过去年代遗留下来的转型优惠。买下来以后,私人业主就可以登记在房产所有人那一栏了。这些年,很多合作产权私有化,有些合作社的产权房卖光了,也就解体了。

当然还有巨大数量的合作社产权房存在,这种公寓可以进入二手房市场买卖,比私人所有权的房子稍微便宜些,而且不对外国人和公司开放。但是,通常花很少的钱就能够转移产权,差价并不那么明显。

皮特告诉我,没听说有住房合作社开发新房了。

廉租房要取消

卡特琳娜和我一起打开搜房网站,看看产权为"合作社"二手公寓的价格,市区40、50平方米(室内使用面积),大约160万到250万克朗,就是4万到5万克朗每平方米(约合人民币1.3-1.7万),这些多数是1970到90年代盖的大板楼,对卡特琳娜来说还是贵了,她还从来没现实地想过要申请贷款作"房奴"。

捷克的房屋风格,随年代演变。市中心集中早年间古典建筑,市中心外围,是早年的城市边缘,随着城市扩大,现在已经变成市区很好的地段,多是上世纪50、60年代以前建造的砖结构公寓楼,在北京很多所谓"苏联式"住宅,和这些房子的结构相似。公有制时期没有私人开发的住宅,特别是70到90年代间,建造的多是七、八层到十来层的预制板楼,分布在城市外围,我国从70年代末开始,也建了很多这样的塔楼或者板楼。现在,人们不喜欢灰土土的"大板楼",于是,近年新开发的楼房,不管是国家、市政,还是房地产商,都更重视色彩和形状搭配,配套设计比过去更周到,基本上都带有地下车库。地下室有每户人家的储藏室,这个设计习惯是一直延续的。其中,越来越多的楼房回归砖结构,根据开发者的评估,和市政规划要求,四层、五层的楼房很多,十多层的也有。市区中段和外围,散落着很多平房街区,是独栋或者连体别墅,郊区以这种一栋一栋的房子居多,楼房相对少。

房屋结构呢,这里的人们不习惯说"二居室"、"三居室",而是说"2+1""3+k""3+1"等等,比如"2+1"的意思,就是有2个房间,还有一个单独的厨房,这个厨房,可能比较小,只适合做饭用,也可能比较大,可以放下吃饭的桌子。"3+K"就是有3个房间,其中一个房间带厨房设施,不同于"2+1"的厨房,这个房间大,适合兼做饭厅和客厅。说楼房公寓和独栋平房小楼,人们都会用这个概念,外加使用面积,来说明大小和结构。

卡特琳娜接着从网页上把产权为"其他"的公寓过滤筛选出来,这些真是便宜,28万,39万,54万......(约合人民币10-20万),介绍资料里写着每个月要支付的租金金额。

这是购买廉租房租约,就是政府提供的廉租房,持有人把租约转让,获得转让费,出钱购买租约的人获得的好处则是只相当于市场租金三、四成的低房租,这笔投资还是挺划算的。可是廉租房政策就要取消了,现在花几十万买个租约,明、后年就和随便在市场上租房花一样的钱,不是等于把投资丢到窗户外面吗!又轮到我睁大眼睛,好端端的,为什么要取消呢?

我一直对捷克的廉租房政策有兴趣,就请卡特琳娜帮我约了访问社会发展部,我对她说,,"也顺便帮你咨询一下到底什么时候取消廉价租金!"

廉租房帮助底层民众,居者有其屋

社会发展部就在布拉格市中心老城广场的一栋巴罗克式建筑,年轻的希内克·约尔丹先生把我们带到二楼会议室。

他介绍说,2008年,捷克全国1200万居民,拥有住房450万套,其中20万套闲置,430万套在使用中。按照产权划分,有250万私人产权,200万套国家、市政、合作社所有。

接下来,希内克从1948年讲起,那时候捷克斯洛伐克开始实行计划经济,普遍国有化,其中二战以后,由于战争中人口减少,以及战后赶走大量原本在捷克居住的德意志人,凭空出来很多闲置的房子,更加理所当然地变成国有资产。国有房按照计划价格出租,由"房管部门"管理,"分房"标准和我们国家执行多年的方式方法类似。

1950年代开始,政府在当时的城市中心周围,建了很多公寓楼房,但还是远远不能满足民众需求,很多家庭两代同堂甚至三代同堂,而要等到一套住房,甚至需要十年时间。捷克著名作家康图尔多娃写于60年代的小说《洪水之后》,有这样的描述"我在房管局排着队,为次序先后与人争执不休,但怎么也弄不明白别人是怎么弄到房子的,他们根本没在房管局露一脸,房子就搞到手了。"

于是,1978年到1990年,形成了大力兴建预制板楼的高潮。社会转型后的二十年,国家、市政所有权的廉租房政策还继续实施,以每年4万套的进度兴建新住宅,新住宅的设计也与时俱进,虽然还是预制板楼居多,但是设计风格和配套设施就改善得多了。

捷克在1990年以后,私有化进程是很快的,但是国有市政所有的廉租房政策却走的很小心。当时有这么一个情况,1948年强行国有化的住宅,从1990年代逐步返还私人,房子被共产的时候是空的,还回的时候,里面住满了人。从逻辑上说,收回产权的房主有自由处置自己房子的权利,但是,总归不能把里面的住户都轰出去,所以,政府就有了附加条件,私人房主还需要延续政府的优惠租金。政府自有它的道理,特别是这些市中心的老房子,有很多上年纪的住户,在那里都住了大半辈子,我们不能一旦市场化,就把他们逼走,我们希望这些老人还能留在住惯的老屋。还有政府自建的那些廉价出租的公寓楼,如果有私人公司要从政府手中购买,都必须接受附加条件,延续优惠租金。

廉租房的租金,全国平均1欧元每平方米每月,首都布拉格价格最高,一套50平方米的公寓,月租150欧元,市场上租这样一套大约300到400欧元。捷克人的全国平均月工资水平800欧元左右,最低工资限额约合300欧元。希内克特意用比克朗更国际化的欧元对我说明。

只要是本国公民都可以申请廉租房,没有收入限制,也没有附加条件。要这么说,既然有这么好的事儿,就算是住房宽绰的富人,申请下来一套,到市场上出租,转手就赚一、二百欧元多好。当然,规定上是每个公民都绝对享有同等权利,执行的时候,会考虑具体情况。事实上,廉租房帮助了很大数量的底层民众,居者有其屋。

个人PK政府,政府告败

可2005年,也就是捷克加入欧盟的第二年,就有人把捷克政府告到欧盟的人权法庭,说政府的优惠租金违反了人权法,不公平竞争侵犯了私人业主的权益。私人业主作投资,把房子放到市场上出租,是为了挣钱,偏偏有政府不断兴建的廉租房比着,谁有本事和他们斗啊!还有那些被返还产权的房主,明明是拿回了自己的房子,却必须按照别人定的租金出租,那些本想投资,从政府手里买了廉租楼产权的商人,也必须继续政府既定的租金,恐怕收上来的钱,连修窗户、修管道都不够用呢。政府人性化,却侵犯了业主的人权。

希内克说廉租房的存在,在一定程度上制约了房地产市场的发展,必须要改革。

目前在讨论,用什么样的政策来替代廉租房。比如说,租金完全市场化的同时,发放特别租房补贴,是比较可行的办法。发补贴的形式,可能是补贴到无房产低收入的人头上,或者补贴到无房产而且能证明租房住的人头上,也可能给对出租房子给这些困难无房户的个人或公司免税,或者把租房补贴,作为租金分担直接付给出租者。同时,政府还要逐步放手,把握有产权的房屋,转给地方市政,或者销售给私人、公司,就是说,中央政府不再参与房屋出租,而是通过社会福利政策配合市场,来解决低收入无房产者的居住问题。

目前已经有15万套新建的政府产权房,按照行市价格出租,政府计划2006年到2012年之间逐步完成租金市场化和租房补贴的改革。要是现在就一下子改革,会影响到4万户人家,2千户人要睡到街上去。

我们的朋友也在担心间接受到改革的影响呢,他们小俩口和房东合住在市中心一套很宽敞的老式公寓,有单独的卧室、厨房,和卫生间,房子是房东从搂主那儿租的,租金很低,分租给他们也很便宜。可是,最近房东说国家政策要有变化,楼主很快会涨价,他租不起就要搬走,朋友也就没机会间接享受廉租房的好处了。

我问社会发展部如何评价与市场化并行20年的"廉租房"政策,希内克说,成功之处是帮了很多人,政府必须考虑所有的人,低收入者,没有积蓄,支付不起买房的首付,廉租房,是现实可行的。失败之处呢,他态度更加坚决,应该在二十年前就一步到位,用福利补贴制度,给人们更大的自由度,给市场更大的自有度,而不是拖到现在才改。

马后炮容易放,谁又知道当初一步到位,社会是否有足够的接受能力,政府是否有足够的实施经验呢?

为"后廉租房"时代准备

我记得卡特琳娜的事儿,就问希内克,一旦取消计划租金,近几年从别人手里购买廉租房租约的人岂不是要受损失?不等我说完,他就斩钉截铁地说,"那是违法的!"在二手房市场大行其道的这种租约买卖本身就是违法行为。可是,在购房网上,人们都堂而皇之地标售租约啊,希内克耸耸肩膀,说"是的。",他无法否认这个事实,而且买方和卖方达成协议后,需要到有关部门办理租约过户手续,就是说,有关部门对这样的情况也不闻不问睁只眼闭只眼。

卡特琳娜去房管部门咨询了,人家告诉她可以递交申请,不久就会有一次评估,但是像她这样的情况,还不属于困难户,比如可以搬回家和父母一起住,比她更需要住房的人多着呢,所以,不要抱什么希望。听卡特琳娜这样讲,我问,那会不会有人凭借和评估委员的关系,或者通过贿赂,得到廉租房呢?难说,既然存在漏洞,就难保不出状况。

卡特琳娜还是递交了廉租房申请,就算租金改革以后,"后廉租房"的价格肯定还是很公道的,而且,租住的期限有保障。

同时,她在继续找房子,要赶在孩子出生之前找到落脚处。连着看了几户,房东都不同意给她出具"居住地址证明",这是我们外国人在捷克申请居留签证需要的材料之一,证明我们有地方住,她是本地人,要这个干什么?卡特琳娜告诉我,没有自有房产而租房住,有相应的租房证明,可以申请特别的租房补贴,这和我从社会发展部那里听到有关联。

预产期之前的一周,她终于租到一处条件不错肯出证明的公寓,搬进新屋,静等小生命的来临。

刊于《世界博览》杂志2009年第17期


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